“私家庭院”变“公共绿地”？法院介入......

近日，

张女士走进

蚌山区人民法院诉前调解室，

向帮助她解决购房纠纷的

人民调解员送上锦旗。

2021年8月，

张女士与开发商签订

《商品房买卖合同》，

开发商向张女士承诺，

其购买的一楼住宅带独立庭院，

在不改变设计用途和

交付状态的情况下

归一楼业主使用。

在浏览售楼资料和

参观样板房后，

张女士非常满意，

遂支付了首付款。

然而，经查阅小区规划文件及

实地勘察其他竣工楼栋，

张女士发现，

该项目所有楼栋一楼房屋

均未规划庭院

而是公共绿地，

与样板房和售楼资料

形成巨大反差。

为何在销售时隐瞒规划事实，

也未做任何风险提示，

甚至把院子

作为主要卖点吸引购房人？

面对张女士提出的质询，

开发商闪烁其词，

双方就继续履行合同

多次协商不成。

“一楼的房子全天没有几小时的采光，要不是因为这个院子，我根本不会买一楼的，开发商就是虚假宣传。”在法院的诉前调解室，张女士情绪激动，表示自己已经付了50余万元的首付，而余下100余万元的贷款，更是让自己觉得一辈子与这套房子紧紧捆住了。

面对张女士，有着三十年审判经验的调解员敏锐察觉到解决这起案件的紧迫性。但开发商称，因规划问题，一楼房屋外院墙属于违章建筑，必须铲除。

在对案情深入了解后，调解员找准案件的突破点，充分发挥人民调解“第一道防线”作用，与开发商委托的律师协商解决办法，最终促成原被告双方达成调解协议，并于近期履行完毕。

法官表示，张女士与开发商签订的《商品房买卖合同》未就诉争院子作出任何约定，房屋平面图的建筑面积也未包含诉争院子区域的面积。

根据《中华人民共和国民法典》第274条明确规定：建筑区划内的绿地，属业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。本案中，该小区一楼房屋未有庭院规划并且开发商无权处置分配绿地的使用权。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。

该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，开发商宣传资料上对一楼房屋赠送院子的承诺，以及关于一楼院子的样板房的展示具体且确定，虽然在合同中没有体现，但仍然属于合同内容的一部分，这些对张女士的购房意愿产生直接影响，应构成商品房买卖合同内容，开发商违约自然要承担相应的违约责任。